Cambio di regole al catasto: nuove norme per il mercato immobiliare

Per quanto riguarda le compravendite nel mercato immobiliare le regole cambiano. Senza una pianta aggiornata dell’appartamento oggetto di compravendita e senza gli atti aggiornati dopo una ristrutturazione, o degli interventi in generale, il passaggio di proprietà è impossibile.

Aggiornamento del catasto

Un esempio pratico può essere utile per capire meglio di cosa si parla. Si pone il caso di un appartamento  nel quale, in seguito ad una semplice ristrutturazione, è stato ricavato un bagno dove una volta si trovava un ripostiglio. Ora questo appartamento deve passare di proprietà ma la pianta depositata in catasto non è stata aggiornata delle modifiche avvenute. Ecco a questo punto c’è il rischio che il passaggio di proprietà possa non avvenire.

Esistono infatti nuove norme da rispettare dal 1° luglio di quest’anno per chi decide di vendere e comprare un’abitazione. Provvedimento caldamente voluto dalla manovra finanziaria per il contenimento della spesa pubblica, per cercare di arginare l’evasione fiscale.

Si fa riferimento specifico all’articolo 19 del Dl 78/10 successivamente convertito dalla legge 122/10 per quanto riguarda l’aggiornamento del catasto.

Si precisa  che è d’obbligo per i proprietari di denunciare al catasto immobili mai dichiarati dei quali può variare il valore fiscale dell’immobile.

La normativa stabilisce anche tempistiche e modalità per denuncie in ritardo relative a fatti già avvenuti. Tale legge serve per mantenere sempre aggiornato il catasto, in maniera tale da evitare, o diminuire, le evasioni di imposta relative ad immobili decisamente non denunciati o denunciati in maniera non conforme all’attuale stato di fatto.

Cosa cambia al momento del rogito?

Nel rogito insieme ai dati catastali dell’immobile dovranno esserci in allegato sia il riferimento catastale della planimetria depositata in catasto, sia una dichiarazione di conformità dove gli intestatari affermano una corrispondenza tra quanto dichiarato dai dati catastali e lo stato di fatto effettivo dell’immobile oggetto di compravendita.

In alternativa tale dichiarazione può essere sostituita  con un attestato di conformità redatto da un tecnico  abilitato. Se dovesse mancare tale dichiarazione la vendita può considerarsi nulla.

Corrispondenza tra esistente e planimetria

Se non si procede con l’aggiornamento catastale non si sarà in regola con le nuove normative, e non si potrà procedere con la vendita fino a quando non si opterà per la regolarizzazione dell’immobile.

Chi deve procedere con l’aggiornamento?

L’obbligo di questa regolarizzazione interesserà per primi gli immobili non presenti nelle mappe catastali. Ma tocca anche tutti quegli immobili che nel tempo hanno subito modifiche  e ristrutturazioni più o meno rilevanti.

In questo caso infatti si tratta di opere che possono variare la rendita catastale. Per fare degli esempi completi tali variazioni vanno segnalate se sono state realizzate opere come un secondo bagno, la trasformazione di balconi in verande chiuse, la costruzione di soppalchi o il rendere abitabile un sottotetto.

Per le piccole modifiche non è necessario redigere e depositare una nuova planimetria. Operazioni come lo spostamento di una porta o di un tramezzo non incidono con la rendita catastale, poiché non variano né il numero di locali né la funzionalità.

Oltre alla regolarizzazione in seguito di grandi modificazioni interne e ridistribuzioni dei vani esistono altri casi specifici che necessitano una regolarizzazione. Per esempio quando le planimetrie sono andate smarrite in catasto, o non sono mai state presentate in seguito ad un errore o ad una disposizione di legge.

Dichiarazioni da inserire all'atto del rogito

Esistono infatti fabbricati molto vecchi che, quando realizzati, non necessitavano la realizzazione e deposito di una planimetria catastale.

A questo punto per mettere in regola il proprio immobile ci sarà tempo fino al 31 dicembre 2010 e per farlo è necessario contattare un professionista.  Se l’immobile invece rientra nella categoria di quelli già censiti, e quindi è necessario solo un aggiornamento della planimetria, conviene non aspettare troppo con la regolarizzazione, per evitare di incappare in controlli e verifiche.

Sarà compito dei notai evitare che il rogito sia nullo avvisando prima della compravendita se qualcosa non va bene. E’ però anche vero che non sarà obbligo dei notai  la verifica di veridicità e corrispondenza tra planimetria e stato di fatto. Per concludere è infatti importante sottolineare che solo con un’attiva collaborazione tra le parti la normativa potrà essere rispettata.

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