La garanzia della fideiussione per gli acquisti immobiliari su carta

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Capita sovente di trovare in città e nelle nuove zone di espansione dei centri extraurbani cartelloni pubblicitari che mostrano rendering o fotoinserimenti di complessi edilizi residenziali in progetto o in fase di realizzazione.

Il fascino dell’edificio che verrà

Sono molti coloro che si soffermano ad osservare l’immagine riprodotta dell’edificio in vendita: si parte dall’analisi dell’immagine nel complesso ai materiali di rivestimento impiegati, dal colpo d’occhio dell’edificio collocato rispetto al costruito esistente all’osservazione nel dettaglio di come saranno ad esempio gli affacci di ciascun appartamento, dalla verifica della direzione in cui si riesce a vedere meglio il panorama circostante alla considerazione degli angoli più silenziosi dell’intorno rispetto al transito veicolare. Ci si trova insomma a concepire con la fantasia l’edificio che verrà e le caratteristiche dell’alloggio che si vorrebbe acquistare.
Di certo comprare un immobile già realizzato, magari anche solo allo stato grezzo comporta una percezione differente e, perché no, anche una certa affezione alla casa per il suo essere effettivamente materia costruita, identificabile anche solo all’interno di un cantiere, visitabile e scrutabile in ogni suo angolo. Sulla carta tutto ciò si può solamente immaginare e l’unico riferimento tra la carta e il futuro edificio sono le linee che definiscono ciascun alloggio e le quote interne ad ogni stanza che restituiscono una schematizzazione di ciò che realizzerà in futuro.
Spiace tuttavia constatare che esista ancora molto scetticismo riguardo l’acquisto su carta di un immobile: ancora molte persone preferiscono evitare di prendere in considerazione l’idea di una vendita reale di un immobile che si materializzerà solo in futuro. E’ una vera e propria dinamica controversa dettata sicuramente da forti dubbi nei confronti delle modalità di compravendita, delle garanzie per l’acquirente e dei doveri del venditore.

Acquisto su carta: un passato poco trasparente

decreto legislativo 122 05

Ci possono essere dubbi sulle modalità di pagamento degli anticipi da corrispondere al costruttore e le relative garanzie

Alcuni dubbi che ancora permangono riguardo all’acquisto su carta non sono nient’altro che un vecchio retaggio che rende l’acquisto dell’immobile su carta uno spettro del passato ancora incombente.
Congelare le proprie aspettative sulle realizzazioni future è la diretta conseguenza della paura che possano verificarsi di nuovo dei veri e propri drammi accaduti in un passato purtroppo ancora troppo recente per essere dimenticato del tutto.
Basti pensare ai casi di imprese costruttrici fallite, truffe e raggiri che hanno prosciugato in passato le tasche di coloro che fiduciosamente avevano affidato i loro risparmi in mano ad un mercato edile non del tutto disciplinato da una legislazione che fosse a tutela dell’acquirente dando luogo rendendo vane le aspettative di vedere realizzata la propria casa.

Il Decreto Legislativo 122 del 2005: la legislazione attuale a garanzia dell’acquisto

garanzia fideiussione

La legislazione a garanzia dell'acquirente

Con il Decreto Legislativo n°122 del 20 Giugno 2005 sono state definite le disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, esse stabiliscono dei punti chiari e tassativi che garantiscono coloro che intendono acquistare su carta.

Il contratto di compravendita per un bene in fase di realizzazione stabilisce tra le altre cose il futuro trasferimento della proprietà del bene immobile dal costruttore all’acquirente sia in caso di futura cantierizzazione, sia nel corso di esecuzione del cantiere.

La sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita generalmente avviene dopo aver provveduto a definire una proposta di acquisto con il pagamento di un acconto con il contestuale pagamento di un acconto che possa garantire il reale interessamento dell’acquirente all’acquisto dell’alloggio prescelto. All’interno del contratto preliminare si definisce la somma da corrispondere per l’acquisto dell’alloggio e le relative scadenze e modalità di pagamento.
Il D. Lgs. N°122 a garanzia di quanto corrisposto all’impresa decreta che il costruttore sia obbligato a rilasciare all’acquirente una fideiussione di importo pari a quanto l’acquirente fino a quel momento ha corrisposto o corrisponderà al venditore prima del rogito, salvo casi particolari di mutuo.

polizza fideiussoria

La legislazione in materia stabilisce nuovi parametri a garanzia degli acconti e dei saldi futuri

In tal modo si chiarisce inequivocabilmente che il denaro versato da chi acquista l’immobile è garantito attraverso la fideiussione, questa è una vera e propria promessa di pagamento dell’assicurazione o della banca che si impegna a corrispondere l’importo fino a quel momento versato dall’acquirente al costruttore, nel caso in cui l’ente venditore, sia esso un’impresa di costruzioni o una cooperativa si trovi nella condizione di recedere dal contratto stipulato.

La polizza fideiussoria

 La polizza fideiussoria può essere emessa sia da un ente assicurativo, sia da una banca, nello specifico nel caso bancario si parla di fideiussione e non di polizza.

Data la centralità del ruolo di garante di questo documento, si comprende come la fideiussione sia una tra le informazioni obbligatorie da inserire all’interno del contratto di compravendita preliminare dell’immobile, esso è a tutti gli effetti un documento contrattuale.
Per tale ragione è indispensabile segnalare in contratto l’importo che si viene a garantire per mezzo della fideiussione, il suo numero e la data di emissione, nonché la segnalazione degli estremi dei pagamenti garantiti a mezzo di fideiussione fino a quel momento effettuati.

La fideiussione perde efficacia al momento del trasferimento della proprietà sul bene compravenduto, ovvero quando avviene il rogito definitivo e l’acquirente diviene proprietario a tutti gli effetti dell’immobile.

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